Entenda como as mudanças climáticas têm impactado o mercado de seguro residencial dos EUA

Quando Michael Monaghan, agente imobiliário da Coldwell Banker Sellers Realty no norte da Califórnia, recebeu uma oferta por uma casa em Bayside pelo preço de US$ 650 mil do vendedor em setembro, ele disse ao agente que o comprador precisava começar a procurar um seguro imediatamente.

“Eu disse: comece a trabalhar nisso desde o primeiro dia”, disse Monaghan. “Obter seguro é a coisa mais importante agora, quando você está em garantia para o fechamento do negócio.”

No passado, a aquisição de seguro residencial não apresentava muita dificuldade para os compradores dos EUA. Mas, à medida que as mudanças climáticas aumentam, as seguradoras – especialmente aquelas em áreas mais afetadas por enchentes e incêndios – estão aumentando seus preços ou se retirando completamente do mercado, afetando a acessibilidade e a disponibilidade de seguro residencial e contra incêndio.

Em maio de 2023, por exemplo, a State Farm, a maior seguradora residencial do estado, anunciou que interromperia a emissão de apólices na Califórnia, citando riscos de incêndios florestais. Isso aconteceu depois que a Allstate, outra empresa, parou de emitir apólices no estado.

A Farmers Insurance considerou muito arriscado continuar oferecendo serviço nas residências na Flórida e saiu do mercado.

“Com a saída de muitas operadoras, isso deixa outras empresas subscrevendo essas apólices realmente caras”, disse Monaghan. “Apólices que custam US$ 10.000 por um ano? Isso é impossível para alguns compradores que precisam pagar tudo de uma vez [junto] com seus custos de fechamento.”

Para ajudar a fechar o negócio, Monaghan disse que alguns vendedores motivados deram ao comprador o equivalente a dois anos de custos de seguro.

Mas mesmo que um comprador possa pagar antecipadamente os seus custos de seguro (ou mesmo que sejam pagos pelo vendedor), os compradores ainda desistiram dos negócios, preocupados com o aumento dos prêmios de seguro nos próximos anos.

Ele disse que os compradores se perguntam: “Será que [eles] conseguirão pagar por isso no próximo ano? A apólice deles será cancelada?”

Quando chegou o dia fechar o negócio de casa de seus clientes em Bayside, ficou claro que os compradores não haviam feito seguro. Monaghan começou a ligar para ajudar.

A opção mais acessível que ele conseguiu encontrar foi de US$ 6.348 (cerca de R$ 30.905) por ano. O custo médio do seguro residencial nos Estados Unidos é de cerca de US$ 1.820 (cerca de R$ 8.860), de acordo com uma análise da NerdWallet, mas há muitas variáveis.

No final das contas, os compradores foram embora. A política dispendiosa e o potencial aumento dos custos dos seguros nos próximos anos acabaram com o negócio.

Agora, a casa está de volta ao mercado. Mas como a cobertura de seguro é tão difícil de encontrar, ela está anunciada por US$ 25.000 (R$ 121.715) ao menos.

“É uma situação muito ruim”, disse Monaghan. “O que as seguradoras dizem é válido. Mesmo que elas tenham mapas com falhas ou estejam confiando em informações de terceiros. Elas acham que a situação vai piorar muito com o tempo.”

Segundo a Administração Nacional Oceânica e Atmosférica (NOAA, em inglês), o número e a gravidade das tempestades já estão piorando.

Até 10 de outubro de 2023, ocorreram 24 desastres meteorológicos e climáticos com perdas superiores a US$ 1 bilhão (R$ 4,87 bilhões) nos Estados Unidos.

Isso inclui uma seca, duas inundações, 18 tempestades severas, um ciclone tropical, um incêndio florestal e uma tempestade de inverno.

No geral, estes acontecimentos resultaram na morte de 373 pessoas e tiveram efeitos econômicos significativos.

Em comparação, entre 1980 e 2022, a média anual típica para eventos como este foi de 8. Nos últimos cinco anos, a média anual foi de 18 eventos.

À medida que os riscos climáticos continuam, surge um impasse sobre quem deve pagar o custo do seguro das casas contra riscos cada vez maiores.

Problemas do seguro residencial estão se tornando mais comuns

À medida que os seguros se tornam escassos em algumas áreas e os seus custos aumentam, os compradores de casas estão abandonando os negócios com mais frequência do que no passado, disse Amy Bach, diretora-executiva da United Policyholders, um grupo de defesa do consumidor de seguros pessoais com sede em São Francisco.

“A Flórida e a Louisiana têm enfrentado um drama extremo no seguro de propriedade há algum tempo, começando com o furacão Andrew em 1992 e depois com o furacão Katrina em 2005”, disse Bach.

“A gravidade das tempestades e o preço dos reparos começaram a chamar a atenção das seguradoras.”

Bach disse que, em lugares como a Louisiana, as seguradoras viram as mitigações de risco em larga escala implementadas em face de tempestades mais frequentes e mais severas, como diques mais fortes.

“Mas não acho que eles ainda estejam lá”, disse ela. “As seguradoras ainda não estão aceitando o valor da redução de risco. Eles não são capazes de reduzir os preços e não estão dispostos a que isso afete sua subscrição. É aí que reside o cerne da luta agora.”

Entretanto, disse ela, para além das alterações climáticas, outras questões também estão aumento ainda mais o risco e o custo.

“Isto não se trata apenas de alterações climáticas, trata-se de alterações climáticas adicionais”, disse Bach.

São as alterações climáticas, a ressaca da Covid, a inflação e a tecnologia que permite às seguradoras avaliar os riscos de uma forma mais ampla.

A sua organização, cujo foco principal era ajudar as pessoas afetadas por desastres a recuperar dinheiro das companhias de seguros, é dedicada, principalmente, a questões de disponibilidade e acessibilidade de seguros.

“A crise evoluiu de uma crise muito regional com impacto em poucas áreas para uma crise muito maior”, disse Bach.

Na Califórnia, por exemplo, a parcela de proprietários de residências que usam o plano FAIR – a seguradora de último recurso composta por um conjunto de seguros contra incêndio sindicalizado composto por todas as seguradoras licenciadas para emitir seguros de propriedade e acidentes no estado – permanece abaixo de 5%, de acordo com o Departamento de Seguros da Califórnia.

Competição não vem para salvar o dia

Embora as seguradoras sempre tenham saído dos mercados ou mudado as suas condições em reação a uma apólice, Bach disse que um concorrente sempre entraria.

“A competição iria, de fato, curar a ferida”, disse ela. “Mas isso não está acontecendo agora.”

“Estamos num mundo em que os desastres naturais são mais comuns e mais graves, e estamos em um estado com habitações diversificadas”, disse Jennifer Branchini, agente da Compass em Pleasanton e presidente da Associação de Corretores de Imóveis da Califórnia.

“É com essa despesa de seguro que todos estão preocupados agora. Sim, é caro reconstruir. O que isso está fazendo com o mercado quando é colocado no proprietário ou na pessoa que gostaria de comprar a casa?”

Em inquérito recente aos membros da CAR, apenas 7% dos agentes afirmaram que os seus negócios fracassaram. Desses, 61% disseram que o negócio fracassou porque o seguro não estava disponível para o cliente. Outros 19% não foram aprovados porque o prêmio era muito caro.

E não são apenas as casas de preço baixo ou médio.

Branchini ouviu falar de um agente da Califórnia que representou um comprador na compra de uma propriedade de US$ 8,2 milhões (R$ 39,92 milhões).

“O único seguro que conseguiram foi através da State Farm, por US$ 210 mil (R$ 1.022,41 mil) por ano”, disse ela. “Três dias depois, a State Farm interrompeu a nova cobertura. Eles perderam esse seguro. Esse comprador foi embora.”

A acessibilidade e a disponibilidade de seguros são mais uma coisa na tempestade perfeita do atual mercado imobiliário difícil, disse Branchini.

“Os compradores estão enfrentando altas taxas de juros”, disse ela. “Já existe falta de disponibilidade e falta de acessibilidade. E para muitos dos imóveis que estão no mercado não consegue obter seguro? Ou é um seguro muito inacessível?”

Ela continua esperançosa de que a concorrência e a criatividade ajudem o mercado imobiliário.

“Teremos que ver algumas soluções criativas no curto prazo para criar esse mercado competitivo para seguros”, disse ela.

Fonte: CNN Brasil

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